https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047903763
Entrée en vigueur le 1 er octobre 2023. Plus d’information sur le site de l’ANIL- Agence Nationale pour l’Information sur le Logement https://www.anil.org/aj-rsd-habitat-indigne/
Et AEF info https://www.aefinfo.fr/depeche/697521
Le tribunal d’instance de Sannois, dans une décision du 31 mai 2018, a condamné le propriétaire d’un logement situé en sous-sol (cave) d’un pavillon et frappé d’une interdiction d’habiter, à verser des frais de réinstallation au locataire et à lui restituer une partie des loyers déjà versés.
Attendu que l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation dispose notamment que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants ; que cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ; que le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation ; qu’en l’espèce, cette somme est due même en présence de proposition de logement social ; qu’il convient donc de condamner la SCI D. à payer à Monsieur H [locataire] la somme de 858 € au titre des frais de réinstallation.
Attendu qu’il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ; que le fait que le locataire ait accepté les lieux en l’état n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ; que le fait que le logement ne respecte pas les normes d’habitabilité et notamment qu’il soit enterré à 100 % a nécessairement causé un préjudice au locataire qu’il convient de réparer à hauteur de 50 € par mois pendant 34 mois, puisque le loyer a cessé d’être dû à compter du mois de janvier 2015 ; que la SCI D. sera condamnée à payer à Monsieur H. la somme de 1 700€ au titre de la restitution des loyers.
D’autres attendus de cette décision sont intéressants à lire, notamment sur la responsabilité d’une agence immobilière vis-à-vis du propriétaire du bien. En l’occurrence, l’Agence Foncia « n’était pas tenue au titre de son obligation de conseil et d’information de se livrer à une forme d’expertise sur la potentialité d’une inhabitabilité pouvant être sanctionnée d’un arrêté préfectorale » ; la demande formulée par la SCI D. au titre de la garantie de toutes les condamnations prononcées contre elle à l’encontre de la société Foncia sera rejetée.
Jugement non anonymisé, à communiquer sur demande à afvs@afvs.net
Depuis 1996, la famille Z. loue un logement situé à Clichy à la Société mixte d’équipement et de rénovation de Clichy-la-Garenne (SEMERCLI). En 2007, un pédiatre de la PMI déclare à la DDASS une plombémie à 100 µg chez un des enfants. Tous les membres de la famille présentent par ailleurs des taux de plombémie supérieurs à 50 µg.
Une enquête environnementale réalisée en avril 2007 révèle la présence de plomb dans l’appartement. Malgré les travaux réalisés par la SEMERCLI en août 2008, différents CREP (en 2010, 2011 et 2013) indiquent toujours la présence de plomb. Tous recommandent au propriétaire de veiller à l’entretien du logement. Entre-temps, la propriété de l’immeuble dans lequel vit la famille Z. est transférée à la commune de Clichy-la-Garenne.
C’est dans ce contexte que la famille accuse devant le tribunal d’instance d’Asnières en audience du 19 janvier 2016 la défaillance des bailleurs successifs à leur obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation et à leur obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Dans son jugement du 11 mars 2016, le Tribunal d’instance d’Asnières a débouté la famille Z. de toutes ses demandes et l’a condamnée à payer 500 € à la ville de Clichy et à la SEMERCLI au titre de l’article 700 du Code de procédure pénale, les défendeurs ayant mis en avant la sur-occupation du logement, facilitant sa dégradation, et nié tout préjudice du fait de l’exposition au plomb. Selon le tribunal, la famille n’établissait pas de lien de causalité entre la présence de plomb dans leur logement et les « troubles respiratoires » dont les membres de la famille sont atteints. La famille décide de faire appel. Voir l’information publiée sur ce site à la suite du premier procès : https://www.afvs.net/un-jugement-scandaleux-lafvs-soutient-lappel-de-la-famille/
Dans son arrêt rendu le 10 octobre 2017, la Cour d’appel de Versailles infirme le jugement du tribunal d’instance d’Asnières en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande du titre du préjudice concernant l’enfant présentant un taux élevé de plombémie ; dit que la commune de Clichy-la-Garenne et la société CITALLIOS venant aux droits de la SEMERCLI sont responsables du dommage subi par la famille Z. consécutif au plomb ; les condamne à payer à M. et Mme Z. la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral ; condamne la société CITALLIOS à garantir la commune de Clichy-la-Garenne des condamnations présentées à son encontre à hauteur de 67 % ; condamne ces derniers aux dépens de première instance et d’appel et à payer à l’avocat des appelants, bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, la somme de 5 000 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Le ministère des Affaire
s sociales et de la santé vient de publier une instruction relative au dispositif de lutte contre le saturnisme infantile et de réduction des expositions au plomb. Il s’agit d’une circulaire qui s’adresse aux services déconcentrés du ministère et qui comporte un rappel de la politique suivie en matière de saturnisme infantile et le dispositif législatif et réglementaire visant à lutter contre le saturnisme. Elle précise également les modalités de mise en œuvre des recommandations de juillet 2014 du Haut Conseil de la santé publique en matière de réduction des expositions au plomb, en particulier s’agissant de la baisse du seuil de plombémie définissant la déclaration obligatoire de saturnisme chez l’enfant.
Depuis le 1er juin 2016, l’ensemble des dispositions du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 est entré en vigueur. Ce décret fixe pour les locations d’un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d’établissement des états des lieux d’entrée ou de sortie ainsi que les modalités de prise en compte de la vétusté.
Définition de la vétusté et établissement d’une grille
Le décret donne une définition de la vétusté :
« l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».
Depuis le 1er juin 2016, toutes les parties au contrat de location peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail.
La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif conclu conformément à l’article 41 ter ou à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. Ce type d’accords collectifs est fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux).
Exemple d’accords collectifs portant sur la grille de vétusté : Patrimoine locatif des sociétés d’Ile-de-France du Groupe 3F.
Cette grille de vétusté définit « au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire ».
La décision n°388029 du Conseil d’Etat du 27 juillet 2016 vient fragiliser davantage l’une des situations motivant le recours amiable auprès de la Commission DALO, le point 9.2 « Vous êtes hébergé(e) chez un particulier »
L’AFVS avait déjà noté cette tendance des Commissions départementales de médiation (Comed) qui consiste à rejeter l’argument de la priorité d’accès au logement social du fait de l’hébergement actuel par un proche, notamment lorsque le parent hébergeur n’occupe pas ledit logement ou lorsque l’hébergement ne se fait pas en sur-occupation.
Dans la décision ci-dessus référencée, le Conseil d’État va dans le même sens : « lorsque le demandeur allègue devant la commission de médiation qu’il est dépourvu de logement, cette commission peut, le cas échéant, tenir compte pour apprécier le caractère prioritaire de sa demande, de la circonstance qu’il est logé par un de ses parents au titre de l’obligation alimentaire définie par les articles 205 et suivants du code civil, ainsi que des conditions dans lesquelles il est ainsi logé ; que par suite, le tribunal administratif de Bastia a pu, sans erreur de droit, se fonder sur la circonstance que M. A…était logé par sa mère au titre de l’obligation alimentaire et sur le fait que ses allégations selon lesquelles la cohabitation avec sa famille comportait certains risques n’étaient corroborées par aucune pièce du dossier, pour refuser de le reconnaître comme prioritaire et devant être logé en urgence ; qu’en portant cette appréciation, le tribunal n’a pas dénaturé les pièces du dossier ». Voir la décision sur Legifrance.gouv.fr
Le Conseil d’État, dans un avis du 1er juillet 2016, donne son interprétation du refus par un prioritaire DALO, sans raison valable, d’un logement proposé par la préfecture. Cet avis a été pris dans le cadre d’une requête en interprétation présentée par le Tribunal Administratif de Melun. Deux points sur quatre sont à retenir
1° La lettre du préfet prononçant la perte du bénéfice de la décision de la commission de médiation est-elle une décision faisant grief à son destinataire ? Si oui, est-elle susceptible d’ouvrir droit à un recours pour excès de pouvoir ? Si oui, quel est le degré de contrôle que doit exercer le juge sur cet acte ?
Réponse du Conseil d’État
Lorsque le préfet fait savoir au demandeur que le refus d’une offre de logement ou d’hébergement lui a fait perdre le bénéfice de la décision de la commission, il doit être regardé comme informant l’intéressé qu’il estime avoir exécuté cette décision et se trouver désormais délié de l’obligation d’assurer son logement ou son hébergement. Le demandeur qui reçoit une telle information n’est pas recevable à saisir le tribunal administratif d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre la décision du préfet. En effet, les dispositions de l’article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation […] définissent la seule voie de droit ouverte devant la juridiction administrative afin d’obtenir l’exécution d’une décision de la commission de médiation.
3° L’information du demandeur de logement social selon laquelle le refus d’acceptation d’une offre de logement adaptée pourrait lui faire perdre le bénéfice de la décision de la commission de médiation le reconnaissant prioritaire peut-elle être donnée par le préfet lorsque celui-ci lui notifie une proposition de logement ou uniquement par le bailleur social ainsi que le prévoient les dispositions de l’article R. 441-16-3 du code de la construction et de l’habitation ?
Réponse du Conseil d’État
C’est seulement si le demandeur a été informé des conséquences d’un refus que le fait de rejeter une offre de logement peut lui faire perdre le bénéfice de la décision de la commission de médiation le reconnaissant comme prioritaire. Il appartient à l’administration d’établir que cette information a été délivrée au demandeur. Si le demandeur a reçu de manière complète l’information exigée par le code lors de la présentation d’une offre de logement, un refus de sa part est susceptible de lui faire perdre le bénéfice de la décision de la commission, même si l’information a été dispensée par le préfet alors qu’en application des dispositions de l’article R. 441-16-3 du code de la construction et de l’habitation elle incombait au bailleur.
Pour consulter l’avis du Conseil d’Etat : ICI
Pour obtenir une explication détaillée : ICI
Le Tribunal d’Instance d’Asnières, dans son jugement du 11 mars 2016, a débouté une famille de toutes ses demandes et l’a condamnée à payer 500 euros à la ville de Clichy et à la SEMERCLI au titre de l’article 700 du Code de Procédure Pénale.
La famille a décidé de faire appel. Scandalisée par ce jugement, l’AFVS a décidé de l’accompagner.
Les faits sont les suivants : un pédiatre du Centre de PMI a déclaré en 2007 à la DDASS une plombémie supérieure à 100µg chez un des enfants de la famille Z ; cet enfant vivait dans le logement depuis sa naissance et allait à l’école maternelle de son quartier.
Une première enquête environnementale d’avril 2007 a fait apparaître la présence du plomb sur les volets de la cuisine, du séjour et de la chambre , ainsi que dans des plats à tajine. Le propriétaire du logement, la SEMERCLI, a été mis en demeure par la DDASS 92 d’effectuer des travaux de suppression du plomb. Ceux-ci auraient été réalisés en septembre 2008. Décembre 2008, transfert de la propriété du logement dont la famille est locataire à la ville de Clichy.
Un autre rapport du diagnostic de plomb réalisé dans le logement le 8 décembre 2010, note une présence de plomb dans le couloir, rendue inaccessible par la présence d’un meuble, présence de plomb sur une porte intérieure, sur des murs et des plinthes du séjour, sur les murs et le plafond des WC. Pas de travaux.
Le CREP de mars 2011 a également fait apparaître du plomb sur les murs de la cuisine, le volet et les garde-corps de la cuisine et de la chambre et du séjour, de même que sur les plinthes en bois du séjour. Pas de travaux.
Enfin un CREP de mai 2013 indique une présence de plomb sur les volets et garde-corps du séjour, de la chambre, de la salle d’eau et à faible dose sur les murs plafond et plinthes de la salle d’eau et du débarras, volet et garde corps cuisine ; ce CREP, comme les précédents, recommande au propriétaire de veiller à l’entretien des revêtements.
D’autres éléments d’insalubrité sont signalés dans le logement notamment une forte humidité par infiltration.
La familles accuse la défaillance des bailleurs successifs à leur obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation ; à leur obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
D’autant que tous les membres de la famille présentaient des taux de plombémie supérieurs à 50µg/L . Ainsi, en octobre 2010, Monsieur a 147 µg, en juillet 2011, 116 µg ; Madame a 145 µg en mai 2007, 133 µg en septembre 2007, 199 en mars 2009, 209 en octobre 2010, 108 µg en juillet 2011 ; l’enfant né en 2001 a 87 µg en mars 2007, 112 µg en juin 2007, 70 en décembre 2008, 114 en novembre 2009, 91 en avril 2010, 106 en juillet 2011 ; l’enfant née en 2002 a 122 µg en mars 2007, 131 µg en juin 2007, 95 µg en novembre 2007, 75 µg en décembre 2008, 93µg en juin 2009, 104 µg en novembre 2009 et avril 2010, 143 µg en novembre 2011, 106 µg en juillet 2011 ; l’enfant né en 2006 a 89 µg en octobre 2007, 93µg en mai 2009, 99 µg en octobre 2009, 106 en avril 2010, 201 µg en septembre 2010, 128 en janvier 2011, 116 en juillet 2011 ; l’enfant né en 2009 a 62 µg en mai 2010, 133 µg en janvier 2011, 102 µg en juillet 2011
Les défendeurs (SEMERCLI et la ville de Clichy) ont quant à eux mis en avant la sur-occupation du logement, facilitant sa dégradation, et nié tout préjudice du fait de l’exposition au plomb des enfants.
Selon le tribunal, la famille n’établissait pas de lien de causalité entre l’origine de l’intoxication imputable aux défendeurs et son exposition au plomb, pas plus qu’elle n’établissait de lien de causalité entre la présence de plomb dans leur logement et les troubles respiratoires dont tous les membres sont atteints.
Décision du Conseil d’Etat du 3 mai 2016, Conseil d’État, 5ème – 4ème chambres réunies, 03/05/2016, 394508, Publié au recueil Lebon
Cette décision est importante, même si sa portée est négative pour le requérant, dans la mesure où le Conseil d’État, plus haute juridiction administrative, valide une décision du Tribunal administratif de Paris refusant au requérant, prioritaire DALO, la possibilité de rendre effective la décision de la Commission de Médiation de Paris en se servant du référé « mesures utiles ».
